· 부동산 매매 관련 분쟁의 종류 

 부동산 매매 관련 분쟁은 크게 계약금  분쟁, 매매계약 취소 · 해제 분쟁, 소유권 이전 · 매매대금 지급 문제, 매수한 부동산 하자 문제로 나눌 수 있습니다.

 

 위와 같은 문제 해결의 출발점은 매매계약시 작성된 계약서 분석입니다. 


 간혹 표준 계약서처럼 보이지만 일방 당사자에게만 유리 하게 작성된 계약서로 계약한 경우 계약서 자체에 대해 다투어여 하는 경우도 있습니다.


 따라서 어떠한 분쟁이 발생하였다면, 변호사와의 상담을 통하여 계약서 분석이 선행 되어야 할 것입니다. 


 법률사무소 지함이 계약서 분석부터 문제해결까지 도와드립니다.


- 계약금 분쟁

CASE : 계약서 작성 및  계약금을 지급한 후, 일방 당사자가 계약을 해제하고자 하는 경우  


민법 제565조 제1항은 ‘매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다’고 규정하고 있습니다. 


따라서, 계약서에 위약금약정(손해배상약정)이 따로 기재되어 있지 않더라도, 법률규정에 의하여 매매계약을 해제 할 수 있습니다.  


     ★★★  문제상황 ① 상대방이 이행에 착수한 경우, ② 계약금 지급 전 가계약금으로 일부만 지급한 경우

⇒ 이러한 경우 상대방이 이행착수 정도가 어느 정도인지, 본인의 기한의 이익이 상실된 경우 인지 등 계약서 및 계약 이행 정도에 대해 면밀한 검토가 필요합니다. 나아가 계약금의 일부만 지급한 경우 최신 판례의 동향에 따라 본인에게 유리한 법률해석 적용으로 의뢰인의 재산을 지키는 것이 중요합니다. 

                 

- 매매계약 취소·해제 분쟁


CASE : ① 매매대금에 상향요구 또는 계약 내용과 다르다는 이유로  매매계약을 취소하는 경우, 

              ② 상대방이 이행을 지체 또는 이중매매 등의 사유로 이행이 불능이 되어 매매계액을 해제하는 경우  


① 매매계약을 취소 사례는 착오에 의한 취소가 가장 빈번히 발생합니다. 그 중에서도 동기의 착오, 즉   내심의 의사는 존재하지만, 그 내심의사를 형성하는 과정에서 잘못 인식한 사실을 바탕으로 하여 그 의사를 형성하는 것으로, 판례는 ‘동기의 착오가 법률행위의 내용의 중요부분의 착오에 해당함을 이유로 표의자가 법률행위를 취소하려면 그 동기를 당해 의사표시의 내용으로 삼을 것을 상대방에게 표시하고 의사표시의 해석상 법률행위의 내용으로 되어 있다고 인정되면, 이를 착오를 이유로 취소 할 수 있다고 하였습니다. 


그렇다면 시세변동에 따른 매매대금 착오 또는 역세권 개발에 기대 착오 등이 동기의 착오에 해당 할 수 있으 까요? 


② 매매계약을 해제는 매수인이 중도금을 지급을 하지 않는 이행지체 책임, 매도인이 다른사람에게 이중으로 매도를 한 이행불능 책임 등과 같이 당사자 일방의 귀책사유를 이유로 발생하는 경우가 대부분입니다. 


이러한 경우 상대방은 무조건 보호를 받을 수 있을까요? 계약만 해제되고 손해는 배상받지 못하는 건 아닐까요?


     ★★★   ① 과 ②  상황 모두 어떠한 방법으로 접근하냐에 따라 결과가 다릅니다. 

 ①의 경우는 계약서 검토 및 정황증거를 통하여 그러한 동기가 외부로 표현되었다는 점을 강조하는 것이 중요 하고,  ②의 경우는 해제에 따른 손해를 적극 주장하여 손해를 주장하여 배상 받는 것을 주 목적으로 해야 합니다. 

 

사안에 맞는 솔루션, 의뢰인의 실질적 이익을 위한 솔루션을 제공이 중요합니다.