· 임대차 분쟁 관련 법률 적용

임대차 관련 분쟁은 크게 주택임대차 보호법이 적용되는 주거용 임대차 분쟁과 상가건물 임대차보호법이 적용된는 상가용 임대차 분쟁으로 구분됩니다.

상가용 건물이라고 하더라도 서울지역 기준 환산보증금이 4억원 이하인 경우에만 상가건물임대차 보호법이 적용되는 등 법적용에 있어 개정 상가건물임대차보호법의 해석이 필요합니다. 


따라서 변호사와의 상담을 통하여 자신에게 어떠한 법률이 적용되는 지가 선행되어야 할 것입니다. 


· 임대차 분쟁의 종류


- 계약기간 후 보증금 반환

CASE : 부동산 계약기간이 종료되거나, 해제되었음에도 새로운 임차인이 나타나지 않거나 

              하는 등의 이유로 임대인이 보증금을 반환해 주지 않는 경우 


 ⇒ 1. 계약만료 전부터 보증금을 돌려주지 않을 것 같다면 내용증명을 통하여 임대차 계약 갱신을 하지 않으면 보증금 반환을 요구한다고 알립니다. 


       2. 그럼에도 계약 만료일에 보증금을 반환하지 않는다면, 결국 보증금반환소송을 준비합니다. 보증금 반환 소송에서 승소한다고 하여도 임대인 의 재산이 없을 수 있으니, 가처분 내지 확정판결 후 경매에 의한 보증금 회수 방안을 같이 마련해야 합니다. 


        ★★★ 주의해야 할 점 : 보증금을 받지 못하였는데 당장 새로구한 집으로 이사를 가야 한다면 임차권 등기명령을 신청해야합니다. 새로운 집으로 이사를 가는 경우 기존 집에 대한 점유를 상실하게 되고, 그러한 경우 주택임대차 보호법상 대항력을 상실하게 되고, 추후 집이 경매가 진행되더라도 우선변제권을 행사할 수 없기 때문입니다!!!

- 계약기간 후 목적물 반환

CASE : 임차인이 영업 또는 주거의 편익을 위하여 독립된 물건을 부가하였는데, 

               부동산 계약기간이 종료되어 임대인이 목적물을 반환을 청구하는 경우


⇒ 1. 이러한 경우 원상회복의무가 있다고 하더라도, 임차인은 부속물 매수청구권을 행사하여 당시 시가 상당액을 요구할 수 있습니다.


      2. 그러나 부속물 매수청구권 요건을 충족하였는지 심도있는 판단이 필요합니다. 


      3. 편입된 건이 임차목적물에 객관적 이용가키를 증대시키는 것 인지 나아가 독립성이 있는지 등을 두루 살피어야 하므로 변호사와 상담이 꼭 필요합니다. 


     ★★★ 주의해야 할 점 : 만약 임차인의 차임연체 등 채무불이행을 이유로 임대차 계약이 해지된 경우라면 부속물청구권이 인정되지 않으니법률분쟁이 발생할 것이 예상되는 경우, 차임연체 등 채무불이행 사유를 만들어 두어서는 안됩니다. 법률분쟁이 발생 전 법률사무소 지함 변호사와 상담하세요!!! 


- 명도(인도)소송

CASE : 부동산 계약기간이 종료 또는 해제되었음에도 임차인이 목적물을 반환을 거부하는 경우 


⇒ 1.  우선 명도소송에서는 임차인의 임대차 보증금이 남아있는 상황에서 빠르게 소송을 진해야하여야 합니다.  


     2.  임차인이 계약기간 만료 후에도 목적물을 점유하고 있는 경우, 임차료 상당의 금원을 부당이득하고 있는 것으로 이를 임대차 보증금에서 제할 수 있기 때문입니다. 따라서 명도소송은 신속성이 가장 중요시 되어야 합니다. 


     ★★★ 주의해야 할 점 : 명도소송을 진행할 때에는 반드시 점유이전금지가처분을 같이 청구하여야 합니다. 현재 점유자인 임차인을 상대로 명도소송을 진행하는 중 점유가 제3자에게 이전되는 경우,  명도소송에서 승소판결을 받았다 하더라도 제3자에 대해서는 집행을 할 수가 없기 때문입니다. 따라서 제3자에게 점유를 이전하지 말라는 가처분을 같이 진행하는 것입니다.